FIIs: parte dos analistas prefere fundos imobiliários de papel, enquanto outra metade aposta na diversificação
O Índice de Fundos Imobiliários da B3 (IFIX) passou por dias de muita volatilidade na segunda semana de abril. O indicador acumulou alta de 0,05% entre o fechamento do último dia 5 e da última sexta-feira (12), passando de 3.422,18 pontos para 3.423,95 pontos. Ainda que tenha apresentado desempenho acumulado próximo à estabilidade na semana, o IFIX registrou quatro dias seguidos de queda, de segunda-feira (8) até o pregão da última quinta-feira (11).
Essa pressão sobre os fundos de investimentos imobiliários (FIIs) acontece após a curva de juros futuros se mostrar volátil nos últimos dias. A verdade é que o mercado voltou a fazer as contas sobre para onde vão os juros após dados de inflação dos EUA acima do esperado.
O Índice de Preços ao Consumidor (CPI, na sigla em inglês) subiu 0,4% em março ante fevereiro, acima da mediana dos analistas consultados nas projeções do Broadcast, que previam alta de 0,3%.
Essas mudanças nas expectativas de redução de juros também deixaram as estimativas das taxas americanas, conhecidas como Fed Funds, em patamares elevados. Segundo dados da CME Fedwatch Tool, uma ferramenta que monitora as estimativas do mercado em relação à taxa de juros do Federal Reserve (Fed, o banco central americano), a maioria do mercado precificava duas taxas de juros médias para o fim de 2024. A primeira ocupava a faixa entre 3,5% a 3,75% ao ano e a segunda, de 3,75% a 4% ao ano. As duas taxas tinham apostas de 36% do mercado cada no último dia útil de 2023, em 29 de dezembro.
Taxa de juros maior nos EUA
Após os dados da economia americana não mostrarem uma desaceleração, o mercado passou a precificar uma taxa de juros maior nos Estados Unidos. Atualmente, 30,2% dos analistas acreditam que os juros norte-americanos devem encerrar 2024 entre 5% e 5,25% e 34,6% estima que encerrarão no intervalo de 4,75% e 5% ao ano.
Ou seja, o piso de 3,5% ao ano subiu 1,25 ponto porcentual, para 4,75% ao ano. E o teto de 4% ao ano subiu 1,25 ponto porcentual, para 5,25% ao ano. Sendo assim, é possível notar que o mercado espera que os juros nos EUA encerrem 2024 em um patamar acima do esperado inicialmente.
Essas mudanças chamam a atenção do presidente do Banco Central do Brasil, Roberto Campos Neto. Em entrevista à GloboNews, o presidente do BC diz que os dados americanos são ruins, mas não mudam o cenário “substancialmente” e que a não redução de juros nos EUA não está mecanicamente relacionada ao corte de juros no Brasil.
“Aonde é que essas coisas se relacionam? Se você começar a ter um evento lá fora de liquidez, o canal comunicante geralmente é o câmbio. A moeda começa a desvalorizar aqui. A moeda desvalorizando, as pessoas entendem que pode ter um pouquinho mais de inflação na frente. Começa a afetar as expectativas de inflação e depois afeta a inflação. Essa dinâmica não está acontecendo hoje. Então o que a gente diz, olha, não tem um efeito mecânico, mas é uma coisa que a gente precisa prestar atenção”, explica Campos Neto.
Na visão de Alexandre Mathias, economista e estrategista-chefe da Monte Bravo, Campos Neto está correto ao pensar que se Fed deixar os juros em um patamar acima do que o mercado esperava no começo do ano e se BC do Brasil continuar a cortar juros na proporção atual, pode haver um descolamento entre o prêmio pago no Brasil e o pago nos EUA, o que deve gerar uma desvalorização do real e inflação mais a frente.
“No entanto, esse é apenas um risco e não um cenário provável. Atualmente, o mercado estima uma inflação de 4% para 2024 e de 4% e 3,5% em 2025. Nessas condições, esperar uma Selic entre 9% ao ano e 9,5% parece algo muito razoável”, diz Mathias.
Quais fundos imobiliários comprar agora?
Seguindo essa linha de raciocínio, Acilio Marinello, professor da Trevisan Escola de Negócios e Partner da Essentia Consulting, comenta que se o Fed não reduzir os juros como esperado e tal movimento segurar o BC do Brasil, os fundos imobiliários podem ser impactados. “Esse cenário de manutenção de juros altos dificulta a rentabilização dos fundos imobiliários, principalmente os de tijolo, que precisam de crédito para fazer alguns investimentos para adquirir ou construir propriedades”, explica Marinello.
Por causa disso, o analista recomenda compra para os fundo Fator Verita (VRTA11), Capitania Securities (CPTS11) e o RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11). Os três FIIs são do segmento de papel. Régis considera os fundos atrativos devido ao pagamento de dividendos que eles proporcionam ao investidor.
O primeiro, VRTA11, pagou 10,80% do valor da cota em dividendos (Dividend Yield) nos últimos 12 meses. Já o CPTS11 pagou 11,07% do preço da cota em dividendos. E o RBRF11 entregou 9,24% do preço de cada papel em dividendos nos últimos 12 meses.
Eles não negam que existe uma ligação entre o juro americano e o brasileiro, mas que a melhor ação para o investidor implementar no momento consiste na diversificação da carteira, visto que se o dinheiro estiver distribuído em várias cestas, o investidor terá, segundo ele, mais chances de ganho.
Com base nessas estimativas, os analistas recomendam compra para o RBR Alpha Fundo de Fundos (RBRF11), também indicado pela Terra. Além desse, eles também recomendam compra para o Plural Recebíveis Imobiliários (PLCR11), fundo favorito da Genial por trabalhar com títulos de dívida.
Recomendações para FIIs de tijolo
Com o intuito da diversificação, os analistas da Genial recomendam um fundo de tijolo. A indicação é para o TRX Real Estate (TRXF11). O fundo aluga imóveis para o setor varejista e tem como inquilino empresas como o Pão de Açúcar (PCAR3), Grupo Mateus (GMTA3) e Assaí (ASAI3).
A Monte Bravo vai na mesma linha. Bruno Benassi, analista de Ativos da corretora, recomenda um fundo de tijolo e mais dois de papel, justamente para o investidor ter essa diversificação na carteira. O primeiro fundo de papel recomendado é o Kinea Securities (KNSC11), o qual ele estima que deve pagar um DY de 11,25% nos próximos 12 meses. O segundo fundo recomendado por Bruno Benassi é o RBR Private Crédito Imobiliário (RBRY11), o analista estima um pagamento de 12% do valor da ação em dividendos (DY). “Os dois fundos possuem uma boa exposição a IPCA e CDI, o que os tornam atrativos para o investidor”, afirma Benassi.
Já o fundo de tijolo recomendado é o XP Malls (XPML11). Segundo o analista, o fundo deve pagar cerca de 9,5% de dividendos nos próximos 12 meses. “O fundo tem uma carteira resiliente, possibilitando a reciclagem do portfólio e tem feito boas alocações com os recursos captados em suas últimas emissões, o que vai turbinar a distribuição de dividendos em 2024 e 2025”, argumenta Benassi.
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