29/05/2020 às 16:43

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Para escolher os melhores fundos imobiliários (FIIs) para investir em 2020 é importante lembrar que o contexto atual de crise, devido à pandemia da covid-19, exige muita calma e paciência para que, assim, evite ações precipitadas. 

O que são Fundos de Investimento Imobiliário?

Explicando brevemente, fundos de investimento imobiliários são conjuntos de investimentos feitos no mercado imobiliário. O objetivo de um investimento imobiliário é ter retorno sobre o imóvel, seja pela locação, venda, ou mesmo outras atividades do setor imobiliário.

Um fundo imobiliário, então, é a reunião de vários investidores que aplicam seu dinheiro em diferentes investimentos imobiliários, formando uma variedade de ativos com características parecidas ou complementares.

Como escolher os melhores fundos imobiliários?

Investir em um fundo imobiliário para gerar renda ou aumentar seu capital possui algumas vantagens. É simples e cômodo – já que é muitas vezes feito através de uma agência e não requer muita burocracia. Também oferece menor risco – já que um fundo reúne vários investimentos.

Em geral, os melhores FIIs para investir também possuem alta liquidez. A burocracia para resgatar seu investimento é muito menor.

Mas quais são os critérios para escolher os melhores FIIs para investir?

Para escolher os melhores fundos imobiliários, você deve se atentar não somente para as características do fundo, mas também para suas próprias características como investidor.

É muito importante estar bem informado e atualizado com o cenário econômico do momento para fazer escolhas conscientes e que se adequem às suas necessidades. Porém tenha sempre em mente que há profissionais que dedicam seu tempo justamente a estudar os fundos e estarem constantemente atualizados e aptos a manterem as melhores decisões, de acordo com cada contexto.

Alguns critérios para analisar, portanto, são:

  • Prazo;
  • Riscos;
  • Preço das cotas;
  • Rendimento;
  • Gestão;
  • Características do fundo.

Prazo

Em geral, FIIS são investimentos a médio ou até mesmo longo prazo, para quem quer investir por algum tempo, ao menos três ou quatro anos. Também é considerado um investimento variável. Ou seja, as cotas podem sofrer modificações ao longo do tempo, valorizar e desvalorizar.

Assim, existem carteiras de FIIS que pensam em objetivos distintos, levando em conta o retorno no investimento a um prazo mais curto ou médio/longo. Para definir em qual carteira investir, os principais dados a analisar são o seu próprio prazo e prioridades. 

Por exemplo, há fundos dedicados à construção e posterior venda de imóveis. Já outros são mais focados em aluguéis mensais. Cada um deles trará retorno em sazonalidades diferentes.

Carteiras de FIIS de renda patrimonial são para quem precisa de retorno em um prazo curto/médio. Elas podem ser referentes a diversos setores da economia, mas focam em uma renda mais rápida.

Já carteiras de FIIS de ganho de capital são investimentos mais a médio e longo prazo. São alternativas para investimentos de renda fixa, por exemplo.

Riscos

Uma vantagem de um fundo imobiliário é a diversificação de ativos, o que diminui os riscos. De todo modo, os riscos existem e podem variar em cada fundo. Portanto, é preciso avaliar como o fundo no qual você pretende investir se comporta em relação aos riscos de baixa.

Aversão ou aceitação de risco é um fator particular de cada investidor, envolve até mesmo mais psicologia econômica do que o montante disponível. Você deve ser sincero com o seu perfil. Não é recomendável assumir um perfil arriscado, deixando-se levar pela empolgação, se você não vai ter estômago para aguentar os momentos de baixa, por exemplo.

A liquidez é outro ponto de atenção. Ainda que a liquidez de fundos imobiliários seja alta, e certamente maior do que investir em um imóvel, ela ainda pode variar conforme o fundo.

Caso você preveja que possa precisar resgatar seu investimento e vender suas cotas em algum período mais emergencial, é bom ter a alta liquidez como critério de escolha.

Gestão

Outro ponto a investigar é o perfil do gestor do fundo específico. Você deve, acima de tudo, confiar na competência técnica do gestor do fundo específico que te interessa. Se você confia na honestidade e capacidade do gestor, evita muita dor de cabeça.

Características dos ativos dos FIIs

A crise da covid-19 impactará toda a economia, e certamente, também chegará no mercado imobiliário e nos fundos imobiliários. As estratégias dentro de alguns fundos podem ser redirecionadas nesse novo contexto. Porém, será um impacto temporário e também limitado, já que trata-se de um setor essencial da economia.

Contudo, dentro deste contexto, é bom ter em mente os segmentos de atuação dos fundos. Como os fundos podem ser referentes à imóveis de diferentes segmentos (logística, indústria, imóveis de shopping centers, e outros), cada um tem características muito próprias e será afetado de diferentes maneiras nesta crise.

Os ativos de shopping centers, por exemplo, podem sofrer um impacto maior devido às medidas de isolamento social e fechamento temporário dos comércios. Pode ter que enfrentar possíveis vacâncias ou até mesmo inadimplências. É uma informação para ficar de olho, ainda que o setor tenda a se recuperar mais rapidamente.

Já os investimentos em logística e em galpões comerciais, por exemplo, podem ser mais estáveis ou sofrer algum crescimento com uma possível alta de e-commerce. O aumento de operações de venda online pode acarretar em mais aluguéis de galpões e infraestrutura logística, por exemplo.

Como sempre, contextos de crise exigem atenção, mas também o olhar a longo prazo.

Cotas

O preço da cota pode também dar informações sobre o fundo. Se o preço de compra for muito barato, pode ser algo positivo para quem quer comprar. Mas também pode significar que o fundo sofreu muitas desvalorizações recentemente e é possivelmente instável. Depende do contexto e dos outros fatores citados acima.

Além disso, ao escolher uma carteira de FIIS para investir, seguindo as recomendações da sua assessoria, você deve, em geral, diversificar seu investimento dentro daquela carteira.

Por exemplo, se você investir até 15 mil reais, pode escolher entre dois ou três fundos dentro da carteira. Já se investir até 40 mil, pode escolher entre 4 e 5 fundos e dividir o investimento igualmente. Se investir mais de 40mil, pode diversificar entre todos os fundos dentro da mesma carteira que foi indicada por sua corretora.

Por fim, dentro do contexto atual de pandemia, a atenção segue mais afiada. São exigidas paciência e calma, principalmente em investimentos a médio e longo prazo, como costumam ser o caso das FIIS. Atitudes precipitadas podem ser desastrosas e acabar gerando prejuízos. O cenário é cíclico, portanto, ações a longo prazo devem ser o foco atual

Melhores FIIs para investir

Como já citamos anteriormente, no momento atual, é recomendado mudar algumas composições de carteiras devido às incertezas em relação a economia provocadas pela pandemia da covid-19. 

O indicado no momento é restringir a participação no segmento de shoppings centers. Em contrapartida, recomenda-se aumentar a participação em fundos de menor risco como, por exemplo, o segmento de fundo de recebíveis.

Assim, para decidir quais são os melhores fundos imobiliários para investir em 2020, é recomendado seguir uma distribuição entre:

  • Recebíveis (40%);
  • Logística (37,5%);
  • Shoppings (10%);
  • Lajes Corporativos (7,5%);
  • Fundos de Fundos (5%).

Fundo de Recebíveis

Está entre os melhores fundos imobiliários no momento atual. Ele ainda pode proporcionar retornos atrativos aos investidores nesse período de mercado conturbado. 

Ativos Logísticos

Esse segmento vem apresentando uma boa perspectiva, principalmente devido ao forte crescimento do e-commerce no momento atual. Sua renda demonstra certa estabilidade e, no curto prazo, um menor risco. 

Shopping Center

No cenário da pandemia atual do coronavírus, esse é um dos segmentos que mais tem sofrido com a diminuição da circulação das pessoas. São muitas as incertezas e, por isso, é preciso dar focar em fundos de shopping que apresentem um portfólio variado em relação a região e também aos lojistas.

Lajes Corporativas

Ainda existe uma perspectiva de melhora, especialmente em edifícios corporativos de alto padrão. Porém, é fortemente recomendado reduzir o peso desses fundos na carteira do momento atual. 

De qualquer forma, com um mercado em constante variação, contar com uma assessoria especializada é sempre a melhor opção para se sentir seguro, ainda mais em tempos de crise. 

Para esse ou qualquer outro investimento, você pode contar com a Monte Bravo para uma assessoria exclusiva, que oferece diversas opções de investimento, alinhadas ao seu perfil de investidor e evite riscos na hora de investir.

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