Fundos imobiliários híbridos: vale a pena investir?

Imagine combinar a previsibilidade da renda fixa com investimentos na economia real, em ativos como edifícios e terrenos para futuros empreendimentos. É isso o que os fundos imobiliários híbridos oferecem a investidores.

Esse tipo de investimento não é novo no mercado, mas ganha atratividade em um cenário de juros altos (que favorecem o rendimento dos papéis de renda fixa) e de retomada do mercado imobiliário no pós-pandemia de covid-19.

A seguir, entenda o que são e como funcionam os fundos híbridos e descubra o que levar em conta antes de investir nesses papéis.

O que são fundos imobiliários híbridos

Os Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs) são uma maneira de investir em ativos ligados a esse mercado. Seu patrimônio é formado a partir do dinheiro de um grupo de investidores, também chamados de cotistas.

Existem diversos tipos de FIIs no mercado, cada um com políticas específicas para aplicar o dinheiro dos cotistas. Eles podem investir em:

• imóveis residenciais ou comerciais para obtenção de renda com aluguel;
• títulos imobiliários, como LCI, CRI e LIG;
• desenvolvimento imobiliário (compra de propriedades para venda no futuro);
• cotas de outros FIIs.

Os fundos imobiliários híbridos podem aplicar recursos em mais de um segmento do mercado imobiliário. Por isso, seu principal diferencial é a diversificação de investimentos, tanto em tipos de ativos quanto em estratégias de geração de renda.

Quais são as estratégias utilizadas por fundos híbridos?

1. Aquisição e desenvolvimento imobiliário: Investir em imóveis para construção ou reforma, visando vender ou alugar com valorização.
   
2. Investimentos em recebíveis imobiliários: Investir em CRIs e outros títulos de dívida imobiliária que oferecem rendimentos prefixados ou atrelados a algum indicador (como CDI ou IPCA).
   
3. Renda a partir de aluguéis: Comprar imóveis para gerar renda passiva por meio de aluguéis.

Quais são as vantagens de investir em FIIs híbridos?

1 – Diversificação de ativos

Esses fundos podem investir em uma variedade de ativos imobiliários, como lajes corporativas, shoppings, galpões logísticos, imóveis residenciais, hospitais, hotéis, e até mesmo CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários). A diversificação de ativos ajuda a mitigar riscos específicos de setores ou tipos de imóveis.

2 – Diversificação geográfica

Além da diversificação por tipo de imóvel, os fundos híbridos frequentemente investem em diferentes regiões geográficas. Isso protege o fundo contra oscilações econômicas regionais e maximiza as oportunidades de crescimento.

3 – Estratégias de geração de renda

Esses fundos podem combinar estratégias como a locação de imóveis, a compra e venda de propriedades para ganho de capital e a aplicação em títulos imobiliários (como CRIs). Isso pode oferecer rendimentos mais estáveis e previsíveis aos investidores.

4 – Gestão ativa

A gestão de fundos híbridos geralmente é ativa, o que significa que os gestores estão constantemente buscando as melhores oportunidades de investimento, ajustando a carteira conforme necessário para maximizar os retornos e minimizar os riscos.

5 – Liquidez

Os fundos híbridos, assim como os demais tipos de FIIs, geralmente são negociados na bolsa de valores. Isso significa que suas cotas podem ser compradas e vendidas a qualquer momento, a depender das condições do mercado.

6 – Renda mensal isenta de Imposto de Renda

Os FIIs híbridos também oferecem renda mensal isenta de Imposto de Renda (IR). Os valores caem diretamente na conta dos cotistas.

Para quem os FIIs híbridos são indicados?

Os FIIs podem fazer parte da carteira de investidores com diversos objetivos, sempre respeitando o nível de tolerância a risco.  

• Perfil moderado: Para investidores que toleram algum nível de risco e priorizam gerar renda extra, os FIIs de papel são uma opção interessante. Seus rendimentos, geralmente ligados a taxas de juros ou inflação, são uma alternativa em tempos de Selic alta.

• Perfil agressivo: Para aqueles que aceitam maior volatilidade e buscam valorização no longo prazo, FIIs de tijolo, de lajes corporativas ou de galpões logísticos são opções. Esses fundos podem oferecer retorno maior, especialmente em cenários de recuperação econômica e queda de juros.

Vale a pena investir no setor imobiliário agora?

Atualmente, o mercado de FIIs no Brasil está sob influência de três principais fatores macroeconômicos. São eles:

1 – Rescaldo da recuperação pós-pandemia

O setor de construção ainda vive os efeitos positivos da reabertura econômica depois da covid-19.
A volta dos trabalhadores para o escritório e a retomada do investimento em projetos imobiliários nos grandes centros urbanos têm impulsionado especialmente os FIIs de tijolo.

2 – Alívio na inflação

O INCC (índice que mede a evolução dos preços na construção civil) está em 4,02% no acumulado em 12 meses até junho de 2024. Isso significa um bom alívio em comparação com a inflação no setor em 2022, quando o índice estava na casa dos 10%.

Ou seja: o cenário hoje é de maior previsibilidade no orçamento da obra e maior potencial de valorização dos ativos imobiliários no longo prazo.

Fonte: FGV | Elaboração própria

3 – Juros altos

A Selic, que estava em trajetória de queda desde julho de 2023, estacionou em 10,5% ao ano em maio de 2024. A expectativa do mercado é que a taxa básica de juros brasileira continue nesse nível até pelo menos o início de 2025.

Fonte: Banco Central do Brasil | Elaboração própria

Esse cenário beneficia os FIIs de papel. Como eles investem especialmente em LCIs e CRIs, ativos com rentabilidade prefixada ou relacionada a índices como CDI e IPCA, esses fundos tendem a ser mais vantajosos em tempos de juros altos.

Uma vez que os fundos híbridos funcionam como uma combinação entre os segmentos de tijolo e de papel, eles podem capturar as vantagens de ambos.

Como investir em FIIs híbridos?

Como já vimos aqui, o investimento em FIIs híbridos funciona da mesma maneira que a aplicação em FIIs tradicionais: as cotas podem ser compradas e vendidas na bolsa de valores.

Portanto, para investir nesses ativos é preciso ter uma conta em uma corretora de valores, como a Monte Bravo. Abra sua conta e fale com nossos especialistas para definir a estratégia de investimento ideal para você e sua família.