Fundos Imobiliários: o que são e como investir?

Fundos Imobiliários: o que são e como investir?

21/09/2022 às 16:55

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Quarta

Set

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Você já ouviu falar em FIIs? Esse termo refere-se a fundos imobiliários, que são recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. Em termos mais práticos, é como um fundo de investimento focado somente em imóveis ou em ativos financeiros relacionados a recebíveis imobiliários. 

Atualmente, os Fundos Imobiliários deixaram de ser um investimento secundário e estão assumindo cada vez mais protagonismo no mercado financeiro. Nas últimas semanas, dezenas de fundos anunciaram que estavam emitindo cotas. Segundo a B3, o número de ofertas neste ano até outubro somou 56, abaixo das 76 anunciadas em 2021. De janeiro a outubro, essas emissões somavam R$ 17 bilhões.

Quer saber mais sobre como investir em imóveis com baixo investimento, mas com grande potencial de lucro? Continue lendo este post e descubra os benefícios desse setor.

Como funcionam os fundos imobiliários (FIIs)?

Os fundos imobiliários são criados com o objetivo de captar recursos de investidores, por meio de agentes autorizados pela CVM, e realizar investimentos no setor imobiliário, via compra de imóveis ou títulos ligados ao setor, distribuindo os resultados de acordo com a quantidade de cotas que cada investidor tem. Essas são negociadas na bolsa de valores (B3), assim como as ações.

Isso quer dizer que existem somente duas maneiras de ingressar em um FII:

  • comprando sua cota antes da oferta primária, juntando-se aos primeiros cotistas;
  • comprando cotas listadas na Bovespa.

Majoritariamente, os FIIs tratam da compra e valorização de imóveis e também do recebimento de aluguéis e rendimentos. Alguns desses imóveis são comerciais, como grandes torres de escritório, galpões e shopping centers.

No entanto, eles também podem conter outros tipos de ativos relacionados ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário, certificados e títulos de recebíveis, cotas de outros fundos etc.

Essa é a diferença entre os fundos de tijolo e de papel, que falaremos com detalhes mais abaixo.

Fundos imobiliários permitem atuar no mercado de imóveis com maior liquidez

Imagine que você comprou um imóvel físico, porém, ele vem dando mais problemas do que lucro e a melhor saída é vendê-lo.

Sabemos que não é tão fácil vender uma casa do dia para noite e que leva meses e até anos para encontrar um comprador, além das possíveis manutenções que terão que ser feitas para colocá-la à venda. Sem contar o possível pagamento de comissão às imobiliárias.

Com os fundos imobiliários, esse problema não existe. A liquidez da cota do fundo imobiliário tende a ser maior: você pode vender sua cota a qualquer momento na Bolsa de Valores e receber seu dinheiro após dois dias úteis da venda.

Como investir em Fundo Imobiliário (FII)?

Como dissemos acima, para investir num fundo imobiliário, você tem que entrar durante seu período de oferta inicial ou comprar cotas direto na Bovespa, por meio do home broker ou da sua corretora.

Entretanto, tomar a decisão de investir num FII precisa de alguns cuidados, mas a Monte Bravo te ajuda! Em grandes linhas, basta seguir os seguintes passos e regras:

Escolha o tipo de fundo mais adequado

Há 2 tipos de fundos imobiliários, com características bem distintas entre si.

Fundos de Papel

Esse tipo de fundo investe em ativos do mercado imobiliário que não são necessariamente imóveis físicos, como: CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários), LCI (Letras de Crédito Imobiliário) e LH (Letra Hipotecária).

O lucro desses fundos vem dos juros, ou das compras e vendas desses títulos no mercado, onde 95% do lucro líquido é distribuído aos cotistas. Considera-se um fundo de menor risco em comparação aos de fundos de tijolo, já que não está envolvido diretamente em ações de maior risco, como aquisição ou construção de imóveis físicos que podem ficar parados ou não valorizarem como o esperado.

Fundos de Tijolo

Diferente dos fundos de papel, os fundos de tijolo investem em construir ou adquirir imóveis para aluguel ou venda dos ativos. Eles têm um risco maior, como dito acima, mas também um potencial de ganho muito maior.

No geral, esses fundos investem na aquisição, construção ou em imóveis prontos para alugar. Alguns tipos de construção que podem ser encontradas em FIIs de Tijolo são:

  • Universidades
  • Shoppings
  • Supermercados
  • Lojas
  • Galpões industriais e de logística
  • Agências de banco
  • Hospitais

A maior parte dos lucros desses FIIs vem dos aluguéis recebidos, que são distribuídos mensalmente para seus cotistas.

Qual a rentabilidade dos fundos imobiliários?

A rentabilidade de um fundo imobiliário se materializa de duas maneiras: por meio do pagamento dos rendimentos do fundo e da apreciação do valor das cotas. Entretanto, essa renda pode variar de acordo com a situação do fundo e dos ativos investidos.

Num fundo de papel, algum investimento pode dar problema, como o calote de uma dívida que compõe o fundo. Já no fundo de tijolo, os prédios podem ficar desocupados, deixando de receber aluguel.

A situação do fundo e dos ativos também afeta diretamente a valorização das cotas. Prédios em localidades mais valorizadas tendem a valorizar mais com o tempo, o que afeta o valor da sua cota também. Além disso, o valor de um título em um fundo de papel também pode mudar com o tempo, dependendo da sua solidez.

Como todo investimento em renda variável, basta ter cuidados na hora da compra, escolhendo as boas opções.

Quais são os riscos do fundo imobiliário?

Há alguns riscos nesse tipo de investimento, tais como volatilidade, risco do setor e gestão, além do risco de liquidez.

Por ser um investimento ligado à bolsa de valores, existe uma certa volatilidade no valor de compra e venda do investimento. Notícias do setor imobiliário ou do mercado financeiro como um todo podem afetar esses preços mesmo que não afetem diretamente os ativos do fundo.

Já o risco do setor está ligado à própria atividade de imóveis. Isto é, imóveis podem valorizar ou desvalorizar de acordo com o desenvolvimento de uma região; em crises, determinados imóveis podem ser desocupados por um tempo mais longo; em fundos de papéis, existe o risco de calote.

Outro risco é o de gestão, caso o gestor não esteja fazendo um bom trabalho, o fundo pode desvalorizar tanto por ações diretas (isto é, o gestor causar diretamente a perda de dinheiro com ações equivocadas) quanto por indiretas (ou seja, a fama de mau gestor desvalorizar a cota do fundo).

Ainda assim, cada fundo imobiliário terá diversos fatores de risco descritos em seus prospectos e é importante um olhar atento do investidor para entender os riscos envolvidos em cada fundo.

Por fim, também existe o risco de liquidez. Embora seja, em linhas gerais, mais líquido que o investimento num imóvel em si, é possível que em determinados momentos você não consiga vender sua cota com tanta facilidade, caso não queira mais esse investimento na sua carteira. 

Como escolher fundos imobiliários?

É importante saber onde você está colocando seu dinheiro e tomar a decisão correta na hora de investir. Além de decidir o tipo de fundo, como mostramos acima, existem mais coisas para se pensar.

No caso de FIIs, é importante que você conheça o portfólio do fundo. Verifique se ele é bem diversificado em relação a imóveis e locatários, pois quanto mais diversificado é o patrimônio do fundo, mais diluído seu risco.

Dando um exemplo simples: um fundo que possui apenas um imóvel e locatário tem potencial maior de prejuízos do que um um fundo que possua cinco imóveis alugados para cinco empresas diferentes em momentos de crise, por exemplo.

A mesma coisa serve para os fundos de papel. Quanto mais diversificadas as fontes e os tipos de papéis, mais diluído costuma ser o risco.

Em linhas gerais, fundos mais valorizados terão o preço da cota maior que o preço patrimonial, já que podem existir valores indiretos influenciando nesse preço, como um bom administrador.

Já em fundos desvalorizados, a relação será negativa: a soma de todas as cotas não dá o valor do patrimônio. Isso pode significar que os fundamentos desse FII não são muito confiáveis ou que ele esteja mal administrado.

Em outros casos, um fundo pode estar “descontado”, ou seja, a soma de todas as suas cotas não se iguala ao valor patrimonial do Fundo, isto é, pode tanto estar em um bom momento de compra como o mercado pode estar olhando com desconfiança e que, dados os riscos envolvidos, não vale a pena investir naquele fundo.

O ideal é tentar entrar num fundo que não esteja em nenhum dos dois extremos, já que fundos muito valorizados podem diminuir seus ganhos (já que você pagou caro para entrar) e fundos muito desvalorizados podem ter riscos fundamentais grandes.

Defina suas metas e prazos para investir com mais segurança

Caso necessite de mais ajuda, você pode contar com o serviço de assessoria de investimentos da Monte Bravo, que ajudará você a atingir seus objetivos com mais clareza e segurança.

Com um assessor de investimentos, você tem acesso a um conhecimento mais profundo não só de FIIs, mas de todo o mercado financeiro, alinhado com suas expectativas e objetivos. Assim, você fica tranquilo hoje e no futuro.

Para esse ou qualquer outro investimento, conte com a Monte Bravo. Aproveite as vantagens de uma experiência única de assessoria que oferece diversas estratégias de investimento alinhadas ao seu perfil.

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