A Carteira de FIIs Monte Bravo Análise tem o objetivo de fornecer para nossos clientes um portfólio global para alocação em Fundos Imobiliários. Nossa estratégia mescla a busca por um bom dividend yield com ganhos de capital.
Para isso, temos uma carteira diversificada em Fundos de Crédito (Recebíveis Imobiliários, Agro e Infra) e Fundos de Tijolo (shoppings, lajes, logísticas e diversos).
A composição da carteira pode variar entre 15 e 20 ativos. O número de ativos, ligeiramente mais elevado, é explicado pela decisão de termos englobado dentro da Carteira toda a classe de Fundos Listados de Crédito, o que torna maior a lista de ativos passiveis de alocação.
Além disso, também tomamos a liberdade de alocar em “Oportunidades” — fundos, normalmente de tijolos, que estão negociando em preços que julgamos interessantes e que têm algum evento de curto/médio prazo que pode destravar valor.
A Carteira hoje está dividida em 45% Crédito, 45% Tijolos e 10% em fundos de fundos (FoFs).
No mês de março, realizamos o rebalanceamento da carteira com a zeragem de nossa posição em TRXF11 e em HGLG11 e a alocação em BRCO11 e BBIG11.
O mês de fevereiro foi positivo para a indústria de Fundos Imobiliários. O IFIX registrou performance de 1,32%.
Nossa carteira subiu 0,48% e teve uma performance inferior ao Índice. Desde o início, em setembro de 2024, nossa carteira tem performance de 16,37% contra um IFIX de 15,28%.
As classes que tiveram destaque em fevereiro foram Galpões Logísticos, Shoppings Centers e Fiagros. A performance mais fraca foi de Recebíveis, Desenvolvimento e Renda Urbana.
Dentro da Carteira, as melhores performances ficaram espalhadas entre diversas classes, com destaque para o HGBS, BCIA e KDIF. A performance negativa ficou para a classe de Lajes, tanto JSRE como PVBI, e para o TRXF.
A decisão de sair do HGLG11 foi tomada em razão da proximidade da fusão do fundo com o LVBI, o que deixaria bastante elevada a concentração no Fundo e na Pátria em Logística. Por isso, decidimos realizar a troca e nos manter investidos na tese de logística através do BRCO11, que é um fundo com características de que gostamos: boa liquidez, gestão com expertise e imóveis bem localizados.
A saída do TRXF11 vem do desconforto que tivemos em relação às últimas operações. O fundo dobrou de tamanho com, basicamente, emissão de cotas e entrada em segmentos fora do mandato do fundo na época de sua inclusão em nossa Carteira. Sobre a aquisição de ativos com cotas, temos notado alguns problemas (i) investidores têm exercido pressão vendedora (ii) temos algum conforto em afirmar que algumas aquisições saíram a preços maiores do que se tivessem sido feitas com dinheiro.
Sobre a entrada em outros setores, podemos estar sendo precipitados e perceber que as alocações foram estratégicas e os preços pagos não foram caros. Porém, preferimos realocar, se for o caso, do que ficar com dúvidas em relação à alocação no preço e nos ativos certos. Lembrando que o fundo avançou para o segmento de Lajes Corporativas, Shoppings e Galpões Logísticos, inclusive adquirindo participação em fundos que serão os responsáveis por uma “gestão terceirizada”.
Estamos adicionando uma posição pequena em BBIG11, um fundo que tem passado por um processo de desinvestimento. Quando finalizado, esse processo permitirá ao fundo ter uma melhor distribuição de dividendos e a manutenção de um portfólio premium.
Veja a composição completa a seguir:
