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Fundos Imobiliários (FIIs): o que são e como investir?

02/03/2020

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Você já ouviu falar em FIIs? Esse termo refere-se a fundos imobiliários. Isto é, a comunhão de recursos captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários e destinado à aplicação em empreendimentos imobiliários. Em termos mais práticos, é como um fundo de investimento focado somente em imóveis ou em ativos financeiros relacionados à recebíveis imobiliários. 

Atualmente, os Fundos Imobiliários deixaram de ser um investimento secundário e estão assumindo cada vez protagonismo no mercado financeiro. Por exemplo, em 2019 os FIIs atingiram R$ 70,2 bilhões em valor de mercado.

Quer saber mais sobre como investir em imóveis com baixo investimento mas grande potencial de lucro? Continue lendo esse post e descubra os benefícios de se investir nesse setor.

Como funcionam os fundos imobiliários (FIIs)?

Lembrando o que dissemos acima, os FIIs (ou fundos imobiliários) funcionam mais ou menos como fundos de investimento, levantando recursos para investir em imóveis. Isto é, toda a questão de cotas, administrador, etc. Conheça isso em detalhes no nosso material sobre fundos de investimento.

No entanto, esse modelo é somente no início do fundo. Ou seja, depois que o fundo imobiliário é lançado (no evento conhecido como oferta primária do FII), o número de cotas não é mais modificado e o fundo passa a ser listado na Bolsa de Valores, assim como ações de empresas.

Isso quer dizer que existem somente duas maneiras de ingressar em um FII:

  • comprando sua cota antes da oferta primária, juntando-se aos primeiros cotistas;
  • comprando cotas listadas na Bovespa.

Quanto a classe de ativos, os FIIs, como o próprio nome diz, atua no mercado imobiliário. Majoritariamente, tratam da compra e valorização de imóveis e também do recebimento de aluguéis e rendimentos. Em linhas gerais, alguns desses imóveis são comerciais, como grandes torres de escritório, galpões e shopping centers, por exemplo.

No entanto, ele também pode conter outros tipos de ativos relacionados ao mercado imobiliário, como Letras de Crédito Imobiliário, certificados e títulos de recebíveis (isto é, um título de dívida lastreado por um aluguel ou outro tipo de recebível imobiliário), cotas de outros fundos e etc.

Essa é a diferença entre os fundos de tijolo e de papel, que falaremos em detalhes mais abaixo.

Fundos imobiliários permitem atuar no mercado de imóveis com maior liquidez

Imagine que você comprou um imóvel físico, porém ele vem dando mais problemas do que lucro e a melhor saída é vendê-lo.

Sabemos que não é tão fácil vender uma casa do dia para noite e que leva meses e até anos para encontrar um comprador, além das possíveis manutenções que terão que ser feitas para colocá-la à venda. Sem contar no possível pagamento de comissão à imobiliárias.

Com os fundos imobiliários, você investe em imóveis sem esse problema. A liquidez da cota do fundo imobiliário é muito maior: você pode vender sua cota a qualquer momento na Bolsa de Valores.

Homem sorrindo e mexendo em notebook
Ao investir em FII você pode realizar investimentos com baixo valor e garantir diversidade de imóveis.

Como investir em Fundo Imobiliário (FII)?

Como dissemos acima, para investir num fundo imobiliário, você tem que entrar nele durante seu período de oferta inicial ou comprar cotas direto na Bovespa, através do home broker ou da sua corretora.

Entretanto, tomar a decisão de investir num FII não é tão simples, mas a Monte Bravo te ajuda! Em grandes linhas, basta seguir os seguintes passos e regras:

Defina suas metas e prazos para investir com mais segurança

Antes de realizar qualquer investimento, é sempre importante entender quais seus objetivos e em quais prazos eles se realizam. Cada investimento é adequado para diferentes objetivos e prazos, e os FIIs não são diferentes.

Abaixo, sugerimos um roteiro de decisão:

  • Quais são meus objetivos ao investir em um fundo imobiliário?
  • Eu irei precisar do retorno desse dinheiro investido em curto, médio ou longo prazo?
  • Qual é o impacto que esse investimento terá no meu patrimônio?
  • Qual porcentagem do meu capital devo alocar aqui?
  • Como identifico o risco desse investimento? Estou disposto a corrê-lo?

Esse texto ajudará você a começar a responder essas perguntas e ter mais segurança na hora de investir.

Caso você necessite de mais ajuda, você pode contar com o serviço de Assessoria de investimentos da Monte Bravo, que ajudará você a atingir seus objetivos com mais clareza e segurança.

Com um assessor de investimentos você tem acesso a um conhecimento mais profundo não só de FIIs mas de todo o mercado financeiro, alinhado com suas expectativas e objetivos. Assim, você fica tranquilo hoje e no futuro.


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Escolha o tipo de fundo mais adequado

Há 2 tipos de fundos imobiliários, com características bem distintas entre si. São eles:

Fundos de Papel

Como introduzimos acima, esse tipo de fundo investe em ativos do mercado imobiliário que não são necessariamente imóveis, como:

  • CRI (Certificado de Recebíveis Imobiliários) 
  • LCI (Letras de Crédito Imobiliário)
  • LH (Letra Hipotecária).
  • entre outros

O lucro desses fundos vem dos juros, dividendos ou das vendas desses títulos no mercado.

Considera-se um título de menor risco em comparação com os fundos de tijolo, já que não está envolvido diretamente em ações de mais risco, como aquisição ou construção de imóveis físicos que podem ficar parados ou não valorizarem como o esperado.

Fundos de Tijolo

Diferente dos fundos de papel, os fundos de tijolo investem em construir ou adquirir imóveis, para aluguel ou venda dos ativos. Eles tem um risco maior, como dito acima, mas também um potencial de ganho muito maior.

No geral, esses fundos investem na aquisição ou construção de estabelecimentos para aluguel. Alguns tipos de construção que podem ser encontradas em FIIs de Tijolo são:

  • Universidades
  • Shoppings
  • Supermercados
  • Lojas
  • Galpões industriais e de logística
  • Agências de banco
  • Hospitais

A maior parte dos lucros desses FIIs vem dos alugueis recebidos, que são distribuídos mensalmente para seus cotistas.

Faça simulações e compare diferentes fundos imobiliários

Por mais que você ache que certo fundo imobiliário seja mais rentável, é sempre bom simular mais opções.

Aliás, tenha em mente que esse tipo de investimento é totalmente de renda variável, ou seja, a rentabilidade que certo fundo pode ter dito ano passado não garante que seja igual no futuro, então fique atento. 

Por exemplo, num evento de crise muitas empresas podem desocupar um prédio comercial de alto padrão. Isso teria um impacto direto no valor da sua cota na hora de revendê-la e no seu rendimento, visto que é ligado aos aluguéis recebidos.

Mantenha seu dinheiro investido no longo prazo

Como colocamos no nosso primeiro ponto acima, é importante se planejar bem antes de entrar em qualquer investimento. É muito comum se planejar mal e ter que vender sua cota de FII no curto prazo, pagando imposto de renda e não tendo o lucro esperado.

Como os fundos imobiliários atuam com imóveis, sua valorização acontece no longo prazo, já que imóveis em boas localidades tendem a valorizar no tempo. Isso afeta o valor da sua cota e também aprecia, no tempo, o valor recebido pelos aluguéis.

Por isso, assim como em imóveis, pense em manter o seu dinheiro no fundo por bastante tempo para aumentar suas chances de ter mais lucro.

Casinha de papel ao lado de várias moedas empilhadas
Assim como em imóveis, pense em manter o seu dinheiro no fundo por bastante tempo para aumentar suas chances de ter mais lucro.

Qual a rentabilidade dos fundos imobiliários?

A rentabilidade de um fundo imobiliário se materializa de duas maneiras: através do pagamento dos rendimentos do fundo e da apreciação do valor das cotas.

Entretanto, essa renda pode variar de acordo com a situação do fundo e dos ativos investidos.

Num fundo de papel, algum investimento pode dar problema, como o calote de uma dívida que compõe o fundo. Já no fundo de tijolo, os prédios podem ficar desocupados, deixando de receber aluguel.

A situação do fundo e dos ativos também afeta diretamente a valorização das cotas. Prédios em localidades mais valorizadas tendem a valorizar mais no tempo, o que afeta o valor da sua cota também. Além disso, o valor de um título em um fundo de papel também pode mudar no tempo, dependendo da sua solidez.

Quais são os riscos em investir em um fundo imobiliário?

Há alguns riscos nesse tipo de investimento, tais como volatilidade, risco do setor e gestão, além do risco de liquidez.

Por ser um investimento ligado a bolsa de valores, existe uma certa volatilidade no valor de compra e venda do investimento. Notícias do setor imobiliário ou do mercado financeiro como um todo podem afetar esses preços mesmo que não afetem diretamente os ativos do fundo.

Já o risco do setor está ligado a própria atividade de imóveis. Isto é, imóveis podem valorizar ou desvalorizar de acordo com o desenvolvimento de uma região; em crises, determinados imóveis podem ser desocupados por um tempo mais longo; em fundos de papéis, existe o risco de calote.

Outro risco é de gestão, caso o gestor não esteja fazendo um bom trabalho, o fundo pode desvalorizar tanto por ações diretas (isto é, o gestor causar diretamente a perda de dinheiro com ações equivocadas) ou indiretas (isto é, a fama de mau gestor desvalorizar a cota do fundo).

Ainda assim, cada fundo imobiliário terá diversos fatores de risco descritos em seus prospectos e é importante um olhar atento do investidor para entender os riscos envolvidos em cada fundo.

Por fim, também existe o risco de liquidez. Embora seja em linhas gerais mais líquido que o investimento num imóvel em si, é possível que em determinados momentos você não consiga vender sua cota com tanta facilidade caso não queira mais esse investimento na sua carteira. 

Como escolher fundos imobiliários?

É importante saber onde você está colocando seu dinheiro e tomar a decisão correta na hora de investir. Além de decidir o tipo de fundo, como mostramos acima, existem mais coisas para se pensar.

No caso de FIIs, é importante que você conheça o portfólio do fundo. Verifique se ele é bem diversificado em relação a imóveis e locatários, pois quanto mais diversificado é o patrimônio do fundo, diluindo seu risco.

Dando um exemplo simples: um fundo que possui apenas um imóvel e locatário tem potencial maior de prejuízos do que um um fundo que possua cinco imóveis alugados para cinco empresas diferentes em momentos de crise, por exemplo.

A mesma coisa serve para fundos de papel. Quanto mais diversificado as fontes e os tipos de papéis, mais diluído costuma ser o risco.

Em linhas gerais, fundos mais valorizados terão o preço da cota maior que o preço patrimonial, já que podem existir valores indiretos influenciando nesse preço, como um bom administrador.

Já em fundos desvalorizados, a relação será negativa: a soma de todas as cotas não dão o valor do patrimônio. Isso pode significar que os fundamentos desse FII não são muito confiáveis ou que ele esteja mal administrado.

Em outros casos um fundo pode estar “descontado”, ou seja, a soma de todas as suas cotas não se igualam ao valor patrimonial do Fundo, isto é, pode tanto estar em um bom momento de compra como o mercado pode estar olhando com desconfiança e que, dados os riscos envolvidos, não vale a pena investir naquele fundo.

Em linhas gerais, o ideal é tentar entrar num fundo que não esteja em nenhum dos dois extremos, já que fundos muito valorizados podem diminuir seus ganhos (já que você pagou caro para entrar) e fundos muito desvalorizados podem ter riscos fundamentais grandes.

Para esse ou qualquer outro investimento, você pode contar com a Monte Bravo para uma assessoria exclusiva, que oferece diversas opções de investimento, alinhadas ao seu perfil de investidor e evite riscos na hora de investir.

Além disso, temos um quadro em nosso podcast onde falamos apenas sobre FIIs e esclarecemos as principais dúvidas. Confira nosso podcast sobre FIIs.


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